记者 施本允

为贯彻2022年“共促消费公平”消费维权年主题，落实社会监督法定职责，切实维护消费者合法权益，浙江省消费者权益保护委员会组织开展了消费领域不公平合同格式条款点评工作，并通过约谈、披露等手段督促经营者及时整改。11月4日，浙江省消保委发布房产、物业领域典型不公平格式条款。

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利用格式条款免除或减轻自身责任

条款1：本合同签订前有关该商品房的宣传推广文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿地）所作的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有表述不视为合同的要约或组成部分。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。

点评：此条款涉嫌出卖人免除或减轻自身责任的不公平格式条款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容；当事人违反的，应当承担违约责任”。

根据上述规定，销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，则构成要约。房地产开发企业设置格式条款，一概否认这些说明、允诺有合同约束力，明显违反上述规定，属于典型的房地产开发企业利用格式条款免除或减轻自身责任条款。

条款2：出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后，向买受人做出的与本合同及补充协议不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力。

点评：此条款涉嫌出卖人免除或减轻自身责任的不公平格式条款。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，公司员工、代表所作出的承诺、意见，若对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，则构成要约。房地产开发企业设置格式条款，一概否认这些承诺、意见有合同约束力，明显违反上述规定，属于典型的房地产开发企业利用格式条款免除或减轻自身责任条款。

利用格式条款加重业主责任

条款：业主对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度、《业主临时管理规约》和物业服务手册等规范造成的损失、损害承担连带责任。

点评：此条款属于物业服务企业涉嫌利用格式条款加重业主责任的不公平格式条款。

承租人、使用人及访客等造成的损失、损害，属于侵权法律关系，应当适用《民法典》侵权责任编的有关规定处理。通常情况下需满足侵权行为、损害结果、因果关系、主观过错四个构成要件。物业服务企业不能在未区分业主是否存在过错的情况下，要求业主对承租人、使用人及访客等造成的损失、损害承担连带责任，否则，物业服务企业扩大了业主的责任范围，加重了业主的责任。

利用格式条款免除自身责任，排除买受人权利

条款：以上第12条第三款约定的八项质量问题，如不严重影响买受人居住或使用、交易，视为达到交付标准，买受人不得拒收房屋。非房屋地基基础和主体结构的质量问题，在保修期内出卖人承担维修责任，但买受人不得以此为由要求退房或延期接收，买受人须按《交付通知书》指定的时间办理交付手续。

点评：此条款属于出卖人涉嫌免除或减轻自身责任、排除买受人权利的不公平格式条款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条款赋予了买受人在房屋质量问题严重影响正常居住使用时，拥有解除合同和要求赔偿损失的权利。”

根据上述司法解释的规定，在“房屋质量问题不严重影响正常居住使用”时，买受人虽不能直接解除合同，但“不严重影响正常居住使用的质量问题”并不意味着没有质量问题。对于存在的不严重影响正常居住使用的质量问题，买受人仍有权要求出卖人整改后再交付，且有权依照合同的相应条款追究出卖人的违约责任。出卖人设置上述格式条款，免除了自身责任，排除了买受人的权利。

关键词： 格式条款